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Droit immobilier
Vente d’immeuble, connaissance du vice par le vendeur
2 janvier 2017
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En matière de vente d’immeuble, la clause d’exclusion des vices cachés peut être contournée en cas de connaissance du vice par le vendeur.

La clause d’exclusion des vices cachés

La garantie des vices cachés, prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, s’applique à toutes formes de vente. Elle concerne donc également en principe les ventes d’immeubles.

En pratique toutefois, la garantie des vices cachés, qui n’est pas d’ordre public, est aménagée par une cause d’exclusion. Cette clause a pour effet d’exonérer le vendeur de toute responsabilité en cas d’apparition d’un vice caché postérieurement à la vente.

Cette clause d’exclusion ne concerne que la garantie des vices cachés. Elle  ne s’applique pas aux autres garanties légales auxquelles le vendeur peut être tenu selon les situations. C’est notamment le cas de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil (lorsque la vente intervient moins de 10 ans après la réalisation de travaux de construction, même si le vendeur les avaient fait réaliser par un professionnel).

La connaissance du vice par le vendeur fait échec à la clause d’exclusion

Toutefois, la garantie des vices cachés retrouve son efficacité en cas de connaissance du vice par le vendeur.

En effet, lorsque le vendeur a connaissance du vice avant la vente et qu’il omet d’en informer l’acquéreur, il se constitue de mauvaise foi, et la clause d’exclusion ne peut plus jouer en sa faveur.

C’est en application de cette règle qu’est intervenu un arrêt rendu par la Cour d’appel de MONTPELLIER le 24 novembre 2016 :

Quelque temps après avoir fait l’acquisition d’une villa durant l’été, l’acquéreur découvre que l’installation de pompe à chaleur et chauffage par le sol, réalisée par le vendeur de nombreuses années auparavant, est totalement défectueuse.

Bien entendu, l’installation n’avait pas été testée durant les visites des lieux préalables à la vente, qui se déroulaient en été.

De plus, la piscine certes ancienne présente quelques jours après la vente des signes de fuites inquiétants qui en compromettent l’usage.

Les acquéreurs saisissent le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN après une mesure d’expertise, et sont déboutés en première instance.

En effet, le premier juge avait considéré que l’état de vétusté apparent des lieux, aurait dû inciter les acquéreurs à plus de prudence, et que la garantie des vices cachés ne peut leur bénéficier.

Ils forment appel, et la Cour d’Appel leur donne raison.

La vétusté des lieux n’exonère pas le vendeur

La Cour d’appel relève en effet que :

« L’ancienneté de cette pompe installée en 1982 était apparente aux yeux des acquéreurs mais n’impliquait pas forcément une absence totale de fonctionnement puisque l’expert préconise des réparations et non son remplacement.

« L’acte authentique comporte une clause de non garantie des vices cachés mais les consorts X ne peuvent l’invoquer en raison de leur connaissance de ce vice . En effet la pompe ne pouvait fonctionner avant la vente en raison des dysfonctionnements dont elle est affectée. »

 La cour déduit donc de la nature même du vice et de son importance, la connaissance antérieure du vice par le vendeur.

Concernant la piscine, la Cour estime que : « Le vice affectant les parois du bassin ne pouvait être apparent lors d’une simple visite des lieux puisque la baisse du niveau est de 13 cm sur 24 heures.

Par ailleurs l’ancienneté de la piscine n’impliquait pas forcément l’existence de fissures infiltrantes puisque le bassin est constitué de blocs de coffrage en béton.

Enfin des fissures superficielles pouvaient apparaître sur les parois sans pour autant que leur caractère infiltrant soit apparent aux yeux des acquéreurs ».

La Cour d’appel considère donc que la vétusté des lieux, qui n’impliquait pas à elle seule que le bien vendu ne soit pas conforme à son usage, ne fait pas obstacle à l’action des acquéreurs.

Relevant que le vendeur ne pouvait ignorer le vice caché, la Cour fait donc application de la garantie des vices cachés.

Les acquéreurs ont donc obtenu une indemnité calculée par l’expert judiciaire, leur permettant de financer les travaux de réparation de leur villa.

Me David DUPETIT

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